Проект Минстроя о расселении аварийного жилья ущемит права граждан  

В центре внимания законопроекта Минстроя о расселении аварийного жилья – не гражданин и его права, а земельный участок

Предлагаемый Минстроем России законопроект  ущемит права граждан, проживающих в аварийном жилищном фонде – считает руководитель Центра независимого мониторинга исполнения указов президента РФ «Народная экспертиза» Николай Николаев.

В целом, по мнению Николаева, основное внимание в документе уделено не гражданину с его жилищными правами, а земельным участкам, на которых находятся аварийные многоквартирные дома.

Текст проекта Федерального закона «О переселении граждан из аварийного жилищного фонда» был размещен для двухнедельного общественного обсуждения, (паспорт законопроекта см. в источнике – http://regulation.gov.ru/project/20134.html). В нем предлагаются новые подходы к расселению аварийного жилья, признанного таковым после 1 января 2012 года.

Очевидно желание разработчиков проекта снизить финансовую нагрузку по расселению аварийного жилья на бюджетную систему России. Но если предлагаемый ими механизм заработает, дальнейшая судьба гражданина-собственника жилья будет полностью зависеть от заинтересованности инвестора, а гражданин-наниматель окажется незащищенным.

Как это выглядит сегодня, в рамках действующего законодательства – Жилищного кодекса РФ? Жильцы аварийных домов делятся на две категории: проживающие по договорам соцнайма и собственники жилья. Нанимателям в случае сноса предоставляют другое жилье – также по договорам соцнайма. Собственники же либо сами осуществляют снос или реконструкцию здания, либо каждую квартиру выкупает орган местного самоуправления по рыночной цене. Также местная власть может предоставить собственнику другое жилое помещение аналогичной стоимости.

Что предлагает Минстрой России в своем проекте?

Граждан, живущих в аварийных многоквартирных домах по договорам социального найма, за счет бюджета переселят только в том случае, если они будут признаны малоимущими. Но разница между не-малоимущим и гражданином, способным купить себе жилье, огромна! Кто является малоимущим – каждый субъект Федерации определяет сам.

К примеру, в Московской области, согласно постановлению правительства региона, малоимущими признаются те граждане, которым для приобретения жилья нужно копить средства свыше 20 лет! Значит, те граждане, которые могут, предположительно, купить ее через 19 лет – малоимущими не считаются. И, в соответствии с проектом, если они проживают в аварийном жилье по договору соцнайма, то в случае сноса дома, им могут не предоставить новое жилье. Предлагаемая норма чревата серьезными социальными последствиями.

Собственникам жилья в аварийных многоквартирных домах разработчики проекта предлагают два варианта решения. Либо они самостоятельно финансируют работы по сносу или реконструкции аварийного дома – затем, в случае сноса, используют освободившийся земельный участок для нового строительства. Либо привлекают инвестора – на взаимоприемлемых условиях.

Напомним, что удельный вес жилья, находящегося в собственности граждан, составляет 83,5% от всего жилищного фонда страны (статистические данные за 2012 год). Так что часть проекта, относящаяся к собственникам  помещений, затрагивает интересы большинства жителей аварийных домов.

Орган МСУ, согласно проекту, должен содействовать собственникам в принятии решения о сносе или реконструкции дома, и в отборе инвесторов.

Если же собственники решение не приняли, или приняли – но не смогли реализовать в течение трех лет, то местная власть может изъять земельный  участок. Орган МСУ выставит все помещения в аварийном доме на публичные торги, и, в случае отсутствия интереса со стороны инвестора – может выкупить самостоятельно. Может, но не обязан.

При этом, даже сейчас при переселении граждан из аварийного жилищного фонда, лишь 5% в общем объеме финансирования приходится на частные инвестиции (по данным Фонда ЖКХ на 29.12.2014 г.). С учетом складывающейся экономической ситуации, ждать притока инвесторов тем более не приходится.

А если орган МСУ не выкупит квартиры – собственники так и останутся в аварийном жилье? Дальнейшая судьба такого дома и его жителей в законопроекте не описана. Между тем, действующее законодательство (ч.10 ст.32 ЖК РФ) в подобном случае требует от органов МСУ обязательного выкупа у собственников аварийных квартир по рыночной цене. Предлагаемый же авторами проекта вариант обязывает органы МСУ проводить эти процедуры только если состояние аварийного дома «создает угрозу причинения вреда имуществу, жизни или здоровью неопределенного круга лиц».

В проекте содержатся и другие пункты, создающие дополнительные риски для граждан. Помимо вышеописанных, это еще и риск недостаточного размера компенсации собственникам стоимости аварийного жилого помещения в результате его продажи или выкупа органом МСУ – поскольку проект не привязывает его непосредственно к средней рыночной цене жилья в населенном пункте.

Кроме того, эксперты Центра считают необходимым более четко определять критерии для признания домов аварийными. Но предлагаемый проект не способствует этому.

Между тем, многие земельные участки, на которых стоят аварийные дома, привлекательны для строительных компаний – они уже оборудованы всеми необходимыми инженерными коммуникациями и не требуют дополнительных затрат на их обустройство. Особенно интересны бизнесу участки, находящиеся в престижных районах населенных пунктов.

Уже сейчас, в рамках действующего законодательства, порой признают аварийным дом только потому, что есть заинтересованность в земельном участке, на котором он стоит.

В то же время, у собственников квартир в аварийных домах, находящихся на окраине городов, проблема может стать неразрешимой – в силу невозможности найти инвестора. И данный законопроект способствует ее неразрешимости!

«Предлагаемый  проект в своем нынешнем виде может лишь усугубить проблему, – предостерегает руководитель Центра независимого мониторинга исполнения указов президента РФ «Народная экспертиза» Николай Николаев. -Нельзя возлагать на плечи собственников все бремя ответственности за ликвидацию аварийного жилья. Это и несправедливо: ведь люди приватизировали жилье, находящееся в разном, а не в равном состоянии».

Николаев предлагает существенно доработать законопроект – таким образом, чтобы он действительно гарантировал переселение людей из аварийных домов (и собственников, и нанимателей) в новое комфортное жилье.