Ольга Рыжко: «Памятник культурного наследия должен использоваться по своему первоначальному назначению»

 Как сохранять архитектурные памятники, если эти памятники – многоквартирные дома, и в них все еще живут люди? С какими сложностями сталкиваются при этом реставраторы, строители и сами жильцы? Центр «Народная Экспертиза» обсудил эти и другие вопросы с   Ольгой Рыжко, архитектором-реставратором, главным архитектором «Проектного бюро «ГрандВилль»

 

 Сегодня нередко приходится слышать, что значительная часть проблем, связанных с охраной многоквартирных домов – памятников культурного наследия сводится к проблеме финансирования. Поэтому первый вопрос: из каких источников финансируются работы по сохранению многоквартирных домов – памятников культуры?

 –  Давайте разбираться. В январе 2015 года вступили в силу поправки в Федеральный Закон № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», по которым собственники квартир и помещений в объекте культурного наследия должны производить реставрационные работы соразмерно со своим участием.

 Что значит «соразмерно со своим участием»?

–  Допустим, у нас в здании 80 квартир приватизированы и 20 не приватизированы. Получается, что все, кто приватизировал жилье в собственность, обязаны производить реставрационные работы не только в своей квартире, но и участвовать в реставрации общего имущества – фасадов, лестничных клеток и т.д. Но есть и неясности. Скажем, непонятно что делать тем, кто живет в таких масштабных зданиях-памятниках, как например, высотка на Котельнической набережной, где необходимы комплексные масштабные реставрационные работы… (в случае если они, конечно, потребуются).

С чем связаны затруднения? Со стоимостью работ, с соблюдением каких-то необходимых нормативов? Насколько я понимаю, мы говорим не о совсем обычных ремонтных работах?

– Да. Ремонтные работы по фасадам обычного жилого дома гораздо дешевле, чем реставрационные работы на объекте культурного наследия, таком, как, например, сталинские высотки или доходные дома конца девятнадцатого века. Надо пояснить, что работы, которые ведутся на таких объектах, зачастую уникальные, они не могут выполняться по некоему единому проекту капремонта и при помощи единых подходов. Для проведения таких работ по объекту культурного наследия должна быть разработана комплексная научно-проектная документация по реставрации. В эту документацию входят научные исследования, на которые зачастую уходит не один-два месяца, а год, иногда больше. Проводятся технологические исследования, например, исследования штукатурки, покрасочных слоев, кирпичной кладки, дерева. Необходимо произвести точные обмеры всех декоративных элементов на фасадах и в интерьерах здания, на основе которых выполнить рабочие чертежи. Например, при необходимости замены перекрытий, ценные элементы интерьеров, такие как изразцовые печи или паркетные полы разбирают, потом маркируют каждую деталь, складируют, а потом собирают вновь по проекту реставрации. То есть, все работы должны производиться реставрационными методами и по тем правилам, которые существуют в реставрации.

 То есть проблема в том, что сам этап реставрационных работ на домах-памятниках значительно более сложный, длительный и дорогостоящий, чем капитальный ремонт в обычном доме?

–  Именно так, но не только. Вот, например, живут люди в доме – объекте культурного наследия, скажем, в бывшем доходном доме конца 19-го века. В таких домах несущие конструкции часто бывают деревянными и иногда могут потребовать замены. Если же их – эти перекрытия – признали предметом охраны, то вместо того, чтобы их менять, проводят работы по реставрационному укреплению, а это очень дорогостоящая и уникальная технология.

Тут уже возникает целый ряд проблем. Меняя или реставрируя перекрытия, необходимо тем не менее сохранять потолочную лепнину, а где-то, может быть, сохранить или вывесить печи. То есть требуется очень сложная технология, нестандартные технические решения. При этом совсем не понятно, что же будут делать жильцы. На время ремонта их надо выселять. Но – куда? В какой-то временный фонд? Если мы возьмем Москву, то здесь этот вопрос решить как-то можно. Если же взять областной центр, то это уже гораздо сложнее, потому что в областных, а тем более, в районных центрах, насколько я знаю, временного жилья очень мало.

  А если взглянуть на юридический аспект этой проблемы? Ведь нередки ситуации, когда в историческом здании живут люди, здание ветшает, но его не ремонтируют, потому что по действующему законодательству его нельзя ремонтировать, так как это – памятник. Но его и не реставрируют, потому что нет денег, нет средств и нет возможностей. И в результате, и памятник разрушается, и для жителей возникает совершенно реальная опасность изъятия памятника у собственников и их выселения.

– Совершенно верно. Сейчас существует несоответствие законодательства и несоответствие понятий. У нас в реставрации в отношении объекта культурного наследия существуют такие оценки, как «удовлетворительное состояние», «неудовлетворительное состояние» и «аварийное состояние». Орган охраны использует эту систему оценок и когда он составляет учетную документацию на этот объект – паспорт, при заключении охранных обязательств, при проведении мониторинга – в отчетных документах, которые он ежегодно направляет в Министерство культуры.

А вот в технической документации, выполняемой по заказу муниципалитетов, используются совершенно другие определения. В выводах техзаключений фигурируют такие определения, как «неудовлетворительное состояние», «работоспособное состояние» и «ограниченно работоспособное состояние». И, как правило, для таких зданий они пишут «ограниченно работоспособное». Но они не пишут «неудовлетворительное» и тем более «аварийное».

Почему?

– Потому что в таком случае они сразу должны будут предоставлять людям новое жилье. Итак, мы видим, что у органа охраны своя система оценок, а у муниципалитетов абсолютно другая.

И поэтому часто дом в программу по капремонту жилья не попадает. Иногда он остается в планах на дальнейшую реконструкцию. При этом, как объект культурного наследия этот дом может быть признан аварийным или даже руинированным. Но орган охраны не может поставить это здание в муниципальную программу по капремонту, и ни в какие другие программы муниципальные вписать его не может, потому что он – орган охраны памятников, и таких решений не принимает.

 И что бы Вы, как эксперт, порекомендовали в этой ситуации? Как эту проблему решать?

– Чтобы решить эту проблему, а она далеко не единична, необходимо пересматривать законодательство – Жилищный кодекс и 73-й Федеральный Закон – чтобы привести в соответствие категории состояния и выработать единую нормативно-правовую базу управления жилыми объектами культурного наследия. Это очень специфическая категория культурного наследия и во всех странах к ней подходят имея продуманную стратегию действий. Кроме того, в 73-м Федеральном законе прописано требование установить порядок определения объекта культурного наследия в неудовлетворительном состоянии. Пока такой порядок не определен, не разработан и не утвержден. И сейчас непонятно, на каком основании можно признать объект находящимся в неудовлетворительном состоянии.

 

Не так давно представители нашего Центра ездили в Калугу. И в Калуге им показали старинный православный храм, объект культурного наследия, перестроенный в 30-е годы под общежитие коридорного типа. Судьба этого здания печальна вдвойне: люди живут в ужасных условиях, само здание рушится, его не ремонтируют и не реставрируют, и при этом, это все-таки храм, а не жилой дом…

– Вы знаете, это не единичный случай. Это своеобразное наследие советской эпохи. Тогда были нередки случаи, скажем так, самостийного заселения. Например, «Вышенский монастырь» в Рязанской области. Там люди живут в башнях.

Кажется, так же в башнях жили и в Новодевичьем монастыре, когда он был закрыт…

– Да. Это было самостийное заселение.

Но вот Одигитриевская церковь в Калуге была в свое время перепрофилирована именно под жилье. Поэтому сейчас этот дом считается жилым. То есть его нужно будет выводить из жилого фонда, и естественно, передавать епархии.

Насколько я знаю, принципиальное решение об этом уже принимается.

–  Другого пути в данном случае нет. Если здание – объект культурного наследия, оно преимущественно должно использоваться по своему первоначальному назначению. Или надо доказать, что в своем новом функциональном назначении оно будет использоваться так же эффективно. Например, церковь не может быть клубом. А вот бывшее офицерское собрание клубом быть может.  Что же касается церкви в Калуге, страшно даже не то, что люди живут в объекте культурного наследия, даже не то, что они живут в бывшей церкви. А страшно то, как они живут: у них там на одиннадцать семей единственный туалет, и находится он практически в алтаре…да и тот не работает.  Фактически это коммуналка, барак, а бараки должны расселяться в первую очередь.

 

А можно ли приватизировать многоквартирные дома-памятники?

– Да, такие дома могут быть приватизированы. Но тут кстати вспомнить еще и о таком понятии, как «предмет охраны». Предмет охраны – это такие особенности объекта, которые послужили основанием для включения его в реестр объектов культурного наследия. Предмет охраны подлежит обязательному сохранению. Ну, например, может быть здание, где ценным признан только фасад. Соответственно, фасад сохраняется, а внутри такого дома помещения можно перестраивать или перепланировать. В качестве примеров такой застройки можно назвать «конструктивистские» кварталы рабочий поселок «Дангауэровка» в Москве, или «Городок Чекиста» в Екатеринбурге. Там ценными объектами являются только фасад и объемно-пространственная композиция.

В таких домах жильцы имеют право приватизировать свои квартиры, делать с ними что угодно. И эти вопросы находятся в компетенции не органов охраны, а жилищных инспекций или органов строительного надзора. Правда, вначале владельцы жилья должны согласовать свои планы с органом охраны памятников или написать запрос – можно или нельзя проводить такие работы.

Другое дело, когда «охраняется» и фасад, и подъезд. Это часто касается бывших «доходных» домов, например, в Москве или в Санкт-Петербурге. Там уже, по новому законодательству, ответственность за реставрацию объекта отчасти ложится на жильцов – собственников.

А есть такие дома, в которых предмет охраны находятся в квартирах. Предположим, сохранились какие-то ценные элементы – лепнина, камины, паркет, старинные окна, дверные ручки. В этом случае на жильца такой квартиры ложится ответственность за сохранность этих элементов.

Для этого органы охраны памятников заключают с пользователем или собственником охранные обязательства и требуют с него соблюдения этих правил. Если это муниципальная квартира, то эта ответственность возлагается на наймодателя, то есть на муниципалитет. А вот если такая жилплощадь приватизирована, то естественно, бремя ответственности за реставрацию и сохранность такого имущества возлагается на владельца. Если же владелец не в состоянии позволить себе такие расходы, возникает проблема.

И как она решается?

– До нынешнего времени таких вариантов решения не было, то есть заставляли сохранять, а те, кто не мог сохранять, просто содержали, как могли. Но возможности выселить людей из квартиры на том основании, что они не в состоянии соответствующим образом сохранять предметы охраны, не было. Поэтому все рушилось, ветшало и часто пропадало. Сейчас законодательство допускает, что, если человек не в состоянии выполнить требования по сохранению или произвести при необходимости реставрационные работы его можно и выселить.

Но остается вопрос: куда? Недавно мы были в Астрахани. Там большое количество многоквартирных домов – памятников, в которых сохранились подлинные печи, ставни, двери. Но, в основном эти дома в аварийном состоянии и в них коммунальные квартиры. Но у жильцов нет денег ни на проект реставрации и тем более на саму реставрацию. Поэтому, основной задачей органа охраны там является разъяснительная работа с населением, чтобы они эти вещи хотя бы не ломали.  Расселять эти дома? Хорошо бы. Но куда? И кто будет заниматься реставрацией? И пока решения таких проблем нет.