Как жить в памятнике? Ремонтировать нельзя, реставрировать тоже

«Народная экспертиза» предлагает сформировать в Жилищном кодексе особый порядок капитального ремонта жилых памятников культурного наследия 

Памятники архитектуры – старые дома, в которых жили люди на протяжении многих десятилетий, а то и сотен лет, сегодня нередко берут своих жильцов в заложники.   Для решения проблемы ветхих жилых домов, имеющих статус памятников архитектуры, Центр «Народная экспертиза», предлагает сформировать в Жилищном кодексе особый порядок капитального ремонта такого жилья.

Реестр тупиковых ситуаций

Город Александров Владимирской области, Стрелецкая набережная, 11. По этому адресу находится Дом Зубова – памятник архитектуры областного значения, построенный в начале XIX века. Приказом инспекции Владимирской области по охране объектов культурного наследия в 2008 году этот дом был признан памятником архитектуры.

Как рассказали его обитатели приехавшим туда активистам ОНФ, в августе 2014 года по инициативе самих жильцов, была проведена независимая экспертиза. В заключении говорится, что «жилой дом является непригодным для проживания; основные конструктивные элементы имеют износ 60-80%, и в любое время свод подвала может обрушиться вместе со всем домом».

Городская и районная администрация придерживается другого мнения. Начиная с 2010 года жители дома неоднократно обращались туда с просьбой признать здание аварийным, но постоянно получали отказ. За это время в отношении дома не проводилось никаких ремонтных работ. После утверждения во Владимирской области в конце 2013 года программы капитального ремонта общего имущества муниципальные власти стали говорить жителям, что проблемы их дома будут решены за счет капремонта.

Ремонт крыши дома запланирован в 2023 г., внутриинженерных домовых систем – в 2029 г., а фасада – в 2033 г. Но ремонт фундамента подвала, предусмотренный программой на 2014 года, так и не был проведен. Жители опасаются, что до ремонта их дом может попросту не дожить.

Другой пример – жилой дом в Хабаровске по ул. Запарина, 96.  Известный архитектор С.И. Бер   построил его для себя в 1904 – 1905 г.г.

По данным краевого министерства культуры здание представляет историко-куль­турную ценность благодаря свое­образной и оригинальной архитек­турной композиции, считают специалисты. Надо полагать, именно поэтому дом признан памятником архитектуры. В доме Бера до сих пор живут люди – 11 семей. Правда, сейчас жить в этом доме тоже опасно.

Здание находится в плохом состоянии и снаружи, и изнутри. По данным сайта Реформа ЖКХ, общая степень износа дома составляет 68%. Со слов хозяйки квартиры №11 Галины Перуновой, последний раз капитальный ремонт дома проводился в 1971 году. После этого никакого ремонта не проводилось. Сейчас, рассказывает Перунова, протекает крыша, особенно когда тает снег и идут сильные дожди. На первых этажах дома постоянная сырость, а под полом всегда мокро.

Дом – памятник архитектуры включен в Программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Хабаровского края на 2014-2043 гг., по которой работы по ремонту дома запланированы на 2029 – 2036 гг. При этом граждане, как и жители Зубовского дома, опасаются, что их дом просто не простоит до этого времени. Руководитель Центра «Народная экспертиза» Николай Николаев подчеркивает, что подобные факты отмечаются и в других регионах. Активисты ОНФ побывали в Калужской и Ростовской областях.

В Калуге в аварийном состоянии находятся несколько домов по улице Воскресенской. Большинство домов, расположенных на этой улице, находятся в печальном состоянии, несмотря на то, что многие из них – объекты культурного наследия XIX и даже XVIII века. Дома 11 и 14, где побывали активисты ОНФ, нуждаются в срочном ремонте. В доме 11, который не включен в программу капремонта, отходит стена. Дом 14 включен в программу капремонта, но работы начнутся не раньше 2019 года. Между тем, крыша дома может обвалиться значительно раньше, так как перекрытия уже прогнили.

При этом местные органы власти не предпринимают достаточных мер для расселения обветшавших памятников архитектуры.

Основной проблемой таких домов является тот факт, что несмотря на их неудовлетворительное техническое состояние, в силу действующего законодательства их нельзя признать аварийными, а граждан включить в программу переселения.

Дело в том, что если признать такое строение аварийным, его придется снести. Сносить же памятники архитектуры непозволительно – они охраняются государством. А если здание не предназначено к сносу, то и расселять жителей тоже, вроде бы, нецелесообразно. С другой стороны, памятники не ремонтируют, их реставрируют. А на такие дорогостоящие работы в местных бюджетах средств нет. Вот и получается, на первый взгляд, тупиковая ситуация.

Выход есть

Выход есть, считают эксперты ОНФ. Основным документом, устанавливающим особенности использования объектов культурного наследия, является Федеральный закон от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». В соответствии с абзацем 2 частью 5 статьи 3 Федерального закона, объектами культурного наследия являются памятники, представляющие собой отдельные здания, включенные в единый государственный реестр объектов культурного наследия. И эти объекты, и так называемые «выявленные» объекты культурного наследия (до момента принятия решения об отказе их включения в реестр) находятся под государственной охраной. (статья 16.1. Порядок выявления объекта культурного наследия). Снос выявленного объекта культурного наследия запрещен в соответствии с пунктом 10 статьи 16.1 Федерального закона.

Что же касается ремонта ветхих памятников архитектуры, то в соответствии со статьей 40 Федерального закона, проводиться могут только работы для поддержания в эксплуатационном состоянии памятника без изменения его особенностей, а именно: научно-исследовательские, изыскательские работы, проектные работы и производственные работы. Понятно, что такая программа значительно масштабнее и дороже обычного капитального ремонта. Кроме того, она требует прохождения значительного количества согласовательных процедур в региональном органе охраны объектов культурного наследия, а к таким работам могут допускаться только те организации, которые имеют лицензию Министерства культуры Российской Федерации (всего их около 2300 на всю страну).

Таким образом, считает Николаев, в рамках региональных программ капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах невозможно отреставрировать такие дома – на это просто не хватит взносов, которые платят собственники на формирование фондов капитального ремонта. По мнению Николаева, для решения проблемы ветхих жилых домов, имеющих статус памятников архитектуры в Жилищном кодексе необходимо формирование особого порядка капитального ремонта таких домов, с учетом требований законодательства об охране культурного наследия и привлечение к вопросу реставрации таких домов частных инвестиций.